【千问百科解读】

土地价值评估的方法：市场比较法、收益还原法、成本逼近法。

1、市场比较法。

是土地价值评估中最基本最常用的方法，通过对具有替代关系的类似土地交易价格进行修正。

2、收益还原法。

将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。

3、成本逼近法。

以开发土地所耗费的各项客观费用之和。

市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。

市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。

地评估收费标准：

根据国家计委、国家土地管理局的计价格〔1994〕2019号文件，土地价格评估按如下规定收费：

一般宗地评估采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的总额，各档收费累进之和为收费总额，按照《宗地地价评估收费标准》，具体收费标准如下：

宗地地价评估收费标准。

档次：标的总额（万元）累进计费率‰。

1、100以下（含100）：4。

2、100以上至200：3。

3、200以上至1000：2。

4、1000以上至2000：1.5。

5、2000以上至5000：0.8。

6、5000以上至10000：0.4。

7、10000以上0.1。

其中为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的50％计收评估费，每宗地评估费不足300元的按300元收取。

为清产核资地进行的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30％计收评估费，每宗地评估费不足300元的按300元收取。

一、商业用地土地出让金收费标准

商业用地土地出让金收不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交依照全部地价40%计算。

二、发补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

法律依据：《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条(一)所称的隐瞒、虚报房地产成交价报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

(二)所称的纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。

(三)所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类进行评估。

税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置乘以成新度折扣率计算的房屋和取得土地使用权时的基准地价进行评估。

税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

转让房地产的产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

二、公开出让商业用地可以低于基准地价吗？

公开出让商业用地可以低于基准地价。

协议出让国有土地使用权最低价确定办法

第一条为了加强政府对出让国有土地使用权的宏观调控和管理，保障国有土地资产的收益，促进土地市场的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称协议出让国有土地使用权最低价(以下简称“协议出让最低价”)，是指上级人民政府为了宏观调控土地市场，防止低地价协议出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准。

第三条城市规划区范围内协议出让国有土地使用权最低价的确定，按照本办法规定执行。

第四条协议出让最低价由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门拟定，报同级人民政府批准后下达市、县人民政府土地管理部门执行。

第五条协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定。

但直辖市、计划单列市及省、自治区人民政府所在地的城市的具体适用比例。

须报国家土地管理局核准,基准地价按《城镇土地估价规程》确定。

基准地价调整时，协议出让最低价应当作相应调整。

第六条国家支持或重点扶持发展的产业及国家鼓励建设的项目用地，可按行业或项目分类确定不同的协议出让最低价。

第七条确定协议出让最低价应当综合考虑征地费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。

第八条省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门应当将确定的协议出让最低价在实施前报国家土地管理局备案。

对确定协议出让最低不符合本办法第七条规定要求的，国家土地管理局可以责令重新确定。

第九条以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于出让最低价。

第十条以协议方式出让国有土地使用权的，出让合同签订后，市、县人民政府土地管理部门应当协议出让国有土地使用权出让金向社会公布。

第十一条协议出让最低价执行情况。

由确定和核准的人民政府土地管理部门负责监督检查,以协议方式出让国有土地使用权时，其出让金低于协议出让最低价的，由负责监督检查的人民政府土地管理部门责令限期改正的，逾期不改正的，土地使用权出让合同无效，由此造成的损失由出让方承担，有关责任人员由其所在单位或者上级机关视情节给予行政处分。

第十二条本办法由国家土地管理局负责解释。

三、有没有哪个文件规定，出让价不能低于基准地价

应该是不能低于基准地价的70%。

重庆有文件，《重庆市国土房管局关于印发的通知》（渝国土房管规发〔2016〕6号）第五条规定，宗地出让底价（起始价）不得低于拟出让土地所在级别对应用途基准地价的70%。

四、土地出让价能不能低于基准地价与标定地价

土地出让金是由市场决定的，是在招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权过程中，由竞买人通过竞价最终确定的土地价格。

基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。

南宁作为中国的城市之一，其评估公司的收费标准可能会因不同公司、不同评估项目和市场条件而异。

评估公司通常会根据评估的具体要求、财产类型和所需工作量来制定费用结构。

以下是一些可能适用于南宁评估公司的一般性收费项目和考虑因素：

房产评估：房地产评估是评估公司的主要业务之一。

费用可能会根据房产的类型（住宅、商业、工业等）、面积、位置和复杂性而异。

通常，房产评估的费用可能会按照房产的总价值的一定百分比来计算，或者按照每平方米的固定费用来计费。

土地评估：如果需要评估土地的价值，费用可能会根据土地的面积、位置、土地用途和市场条件而异。

财产估值：评估公司还可能进行其他类型的财产估值，如机械设备、车辆、工厂设施等。

费用可能会取决于财产类型和复杂性。

业务评估：如果需要评估企业或企业资产的价值，费用可能会因企业规模、行业、财务复杂性等因素而有所不同。

特殊需求：特殊需求的评估项目可能需要额外的费用。

例如，对于法律诉讼、继承、税务或保险目的的评估可能需要更多的工作和文件。

请注意，评估公司的费用结构可能会因市场需求、专业资质、声誉和服务质量而有所不同。

建议您与南宁地区的多个评估公司联系，了解他们的具体费用政策和服务范围，以便选择适合您需求的公司。

此外，确保在与评估公司签署合同之前明确了解费用和服务内容，以避免后续争议。

评估问题联系咨询：好评评估咨询

资产评估收费标准分为五档，各档差额计费率如下:1、2100以上到1000的，收费标准一 般是0.5; 2、31000以上到5000的，收费标准- - 般是0.2; 3、45000以上到10000，收费标准一般是0.15; 4、510000以.上到100000的，收费标准一般是0.05;5、6100000以上的，收费标准一般是0.01。

法律依据：《中华人民共和国价格管理条例》 第五条 资产评估收费-般依据帐面原值，没有帐面原值或没有作价入帐的资产可以按评估值计算。

根据中国资产评估协会文件（中评协[2009]2914号文件）“关于规范评估机构执业收费的若干意见”

第三条，评估机构应当根据国家有关规定合理确定收费标准。

评估机构确定收费标准应当考虑下列因素：

(一)执行评估业务所需专业人员的知识、技能和工作时间；

(二)现场工作量、询价难度等评估业务具体情况；

(三)评估报告使用方式、范围和相关风险；

(四)其他与执业收费相关的因素

涉及资产地理分布范围较大、资产结构复杂以及用于上市公司公告等目的的评估业务可以适当提高收费标准。

第四条， 经与委托方协商，评估机构可以采用计时收费方式，按照执行评估业务预计耗费的工时计算收费金额。

采用计时收费方式时，可以为高级专业人员、一般执业人员和助理人员等不同层次的执业人员规定不同的收费标准，并可以根据具体情况，对每一层次执业人员的执业收费标准规定合理的浮动范围。

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