每一场土地操盘的背后，都伸着一只无形的手
【千问解读】
不同的土地操盘，片区价值将会走向完全不同的路。
比如说，镇政府操盘的南龙湖越来越刚，新田打造的万亩洞林湖中规中矩，中建做一级整理的滨河价值释放最大化。
1
上周去了一趟洞林湖，感觉还不错。
有寺有水，有学校，有商业，有地铁，至少来看，当初被人遗忘的洞林湖，并没有烂尾。
这一点，至少应当感谢新田，至少证明用心做了。
14年第一次踏足洞林湖，那个时候，整个片区都在拆迁，洞林寺周边也是刚刚起步，几乎没有一点配套，完全不能住，更不要说招商引资了。
新田是洞林湖最大的地主。
也是在14年前后，从06年就开始扎根于此的新田，也许是资金压力，也许是市场压力，终于扛不住了，终于找来了两个帮手——碧桂园和恒大。
果然，作为土地操盘的老手，碧桂园、恒大的到来，让洞林湖的开发如虎添翼。
两大行业巨头一顿操作猛如虎，三方通过土地互相持有、项目风险共担，大片的土地打包出售，郑州碧桂园、恒大山水城横空出世，凭借低廉的价格、强劲的品牌、错位发展，三家楼盘都卖的出奇的好。
缓过神的新田，腰杆终于直了起来，做自持商业，做甲壳虫公寓，引进首创奥特莱斯，引进地铁6号线，尤其是公寓的引进，放在以前简直就是不可想象的事情。
经历了单打独斗的第一阶段、三家抱团的第二阶段，洞林湖的发展终于进入了第三个阶段：
地块分割、小幅出让、引入外资。
福晟进来了，打造南山府坡地洋房；万科进来了，要在地铁上做TOD；紧紧跟随的，还有远洋、东原等等房企。
当新田在洞林湖走过底13个年头，可以非常明显的看出来，新田的操盘模式越来越成熟，对于土地价值的溢价越来越重视。
可以预见的是，洞林湖的未来会更加热闹，土地价值会得到进一步的释放。
跟新田操盘洞林湖类似，信和也在中牟做理想国项目，都是万亩大盘，低价都非常低廉，都是大配套先行，都是同步销售稳定现金流。
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同样做一级土地整理，相比于洞林湖，滨河国际新城的操盘模式就显得非常成熟，非常先进，更容易充分释放片区价值。
滨河国际新城的价值，是突然蹿涨。
从15年只有数千的楼面价，到16年8月高达1万的地王，蹿升速度非常快。
明显看出来，作为滨河的一级土地整理，中建的整合能力还是非常强劲的。
其实最开始中建对于也是单打独斗，当时的土地全部无偿整理，资金投入超过百亿元，片区楼盘也只有中建观湖国际。
直到后来，随着2016年行情的暴涨，片区价值迅速上涨，当时仅有10平方公里的滨河国际新城，竟然聚集了数十家的房企，扎堆密度非常高。
追寻原因，就是因为滨河国际新城的规划非常高端，而且全部都是分割方正的净地，也是郑州为数不多的真正走招拍挂的片区。
最终，这些因素成就了滨河。
中建做一级土地整理的最大优势在于，自己作为土地所有者，手握数十块有优质土地，前期已经投入了巨大的成本，土地都非常优质，肯定会将每一块土地的价值释放最大化，这样的话，才能够填平之前将近百亿的投入，才能进一步做片区的配套。
企业都是盈利，这一点无可厚非。
但是最关键的问题在于，市场行情绑架了滨河，行情好的时候地价暴涨，赚的盆满钵满，一旦行情下行，地价必然大打折扣。
于是，虽然滨河热度没有消减，但是这里的地价却在不断下降，从1万多年的楼面价，到现在8000多的楼面价，片区的溢价能力在不断下降。
净地出让、小块分割，如法炮制的模式，出现在双湖科技城，出现在北龙湖，在这些片区，土地溢价都得到了最大程度的释放。
3
政府操盘土地，最典型的案例来自于南龙湖。
南龙湖的没落有目共睹，每每想起不禁扼腕叹息，多好的风水宝地呀，没成想，市场的吃相却相当难看，从别墅到洋房到高层，片区价值不断下探，最后的结果是两败俱伤。
当初冲着高端别墅去的终极置业，别墅业主肠子都悔青了；当初冲着品质高层的刚需购房者，最后却是严重的堵车、糟糕的环境；再后来，郑州的钢铁厂搬到了南龙湖，华南城搬到了南龙湖，华商汇搬到了南龙湖，华夏幸福也圈了十几平方公里。
南龙湖，已经在根上坏了。
作为镇政府操盘的片区，当初的急功近利，根本没有对片区进行预期规划，更不会进行长远打算，只是不断卖地，只是想挣快钱，干一票走人，什么片区价值，什么长远规划，都抵不过当下实打实的现金钞票。
最后，扎堆南龙湖的，全是低端产业，全是刚需客户，依旧聚集着大片的拆迁用地。
说实话，就在剩余的犄角旮旯里，想要做出优质项目，想要释放片区价值，太难了。
虽然南龙湖拍出了7000楼面价的5大地王，虽然越秀刚刚拍出接近5000的楼面价，虽然正荣、远洋的外来房企不断进驻，但是很明显，南龙湖的颓势已经不可挽回了。
这一点，从刚开始的土地操盘模式上已经注定。
4
几乎所有的操盘模式，都可以在南京得到最好的印证。
我们以南京为例。
南京这座城市，号称能套牢开发商的城市。
在这座城市的国土局里，操控着数十家前来竞拍的房企，最吊诡的现象是，就在2018年，当很多城市都出现流拍的时候，南京主城区的流拍却非常少，不仅没有大规模的土地流拍，而且南京的土拍时常依旧非常稳健。
举个例子，在一场土拍中，起拍价1万5，最高限价2万1，最后的成交价是多少？1万76，刚刚好就是起拍价和最高价的中间数。
有人总结了南京的操盘模式：
（1）不疯狂、不火爆、不刺激，舆论情绪稳定；
（2）低于周边二手房，避免面粉比面包贵；
（3）同时让土拍价格起到稳定房价预期的效果；
（4）但又不能让土地贬值，要达到最大程度利益。
在全国一阵流拍的大环境下，南京却热闹又不失礼貌的降温，对上对下都有交代，皆大欢喜。
虽然优质地块拿了出来，开发商都在争抢，加价幅度都不大，但是很诡异的是，最后的土拍价格不高不低，而且溢价能够保持在非常稳定的段位。
很明显，每一场土拍的背后，都有一只无形的手在操控，看似激烈，但是地价降了，市场余温还在，没有彻底凉凉。
这样的水平，真高。
不仅如此，南京主城之外20公里开外的片区，呈放射状的片区中，片区打造模式非常先进。
先通地铁，同时让地铁公司入股，把片区配套做足，最后，拍出来的地价非常高，完全不是远郊地价，几乎跟主城地价相差无几。
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归根结底，土地才是市场的源头。
不管是放大概念，还是市场红利，全部都是建立在土地红利的基础上。
只有做足了片区溢价，让每一块土地都得到最大程度的释放，才能保证片区价值的持续推动。
跟政府推动的南龙湖日薄西山相对应，天津泰达操盘的泰达开发区，却成为滨海新区硕果仅存的高溢价片区；中建操盘的滨河虽然起伏不定，但是整体市场价值仍在，比起泛海打造的武汉商务区、南山打造的即墨岭海片区，强多了；至少肉眼看得见的是，新田操盘的洞林湖、信和操盘的理想国，状态都在，未来可期。
历史上皇室都有分封土地的制度 为什么到了清朝却没有了呢
皇族土地太多，容易引起反叛，过去因此灭亡的朝代不在少数。
但是，皇族毕竟跟皇帝关系紧密，他们有共同的利益基础。
在危急关头，皇族也是皇帝的天然拥护者。
如同踩平衡板一样，这是个艰难的问题。
很多朝代会一面授予皇族土地，一面进行约束，防止他们。
不过，像清朝这样，直接废除皇族分封土地的做法，还是比较少见的。
清朝采取这种做法，当然是从维护自身利益考虑。
不给皇族分封土地，其实是想避免皇族跟皇帝抗衡。
这跟清朝初期两次夺权分裂的历史有关。
清朝起源于后金。
时，女真族臣服明朝，每年需要按时纳贡。
时期，女真族开始逐渐统一，走向跟明朝对抗的道路。
在统一女真族部落的早期，对努尔哈赤来说是一个艰难的过程。
他以十三副遗甲起兵，依靠亲朋旧友帮助，才逐渐拥有军队和地盘。
在早期时，努尔哈赤的子侄大多年幼，身边只有舒尔哈齐能帮上忙。
舒尔哈齐比努尔哈赤小五岁，他是努尔哈赤唯一同父同母的亲弟弟，两人有过命的交情。
当年两人被明朝军队围困时，险些亡命于战场。
努尔哈赤起兵时，舒尔哈齐跟随左右，立下战功，得到“达尔汉巴图鲁”的称号。
但是，随着舒尔哈齐的功勋不断增加，兄弟二人的感情也逐渐变味。
同艰苦易，共享福难。
公元1596年，朝鲜使臣到达后金，探访女真族的情况时发现，努尔哈赤跟弟弟舒尔哈齐分别都有自己的宫室，底下也各自管辖族人，有分庭抗礼的迹象。
跟努尔哈赤不同，舒尔哈齐跟明朝关系更亲近，他跟明朝守边将领李成梁有姻亲关系，想借明朝的力量，在女真族中树立权威，跟努尔哈赤对抗。
努尔哈赤自然不满，他开始削弱舒尔哈齐的权力，以出兵不利为由，夺走舒尔哈齐的兵权。
舒尔哈齐不愿，想要带着跟随自己的族人亲友，寻找新的居住地。
其实，舒尔哈齐的做法也没有什么太大过错。
按照女真族的旧俗，家族中孩子在年幼时要跟随自己的父辈居住，长大后就要分家，自己在外面再撑起新的家业。
这个做法可以保障后代在没有独立谋生技能时能够生存下去，又能不断繁衍生息，扩大族群的地盘。
但是，在努尔哈赤看来，弟弟的做法，无异于反叛。
更糟糕的地方在于，舒尔哈赤很可能成为后来者效仿的对象。
如此一来，想要扩大基业，继续跟明朝抗衡的可能性就非常低了。
所以，努尔哈赤对自己的亲弟弟下了狠手。
他不仅夺走舒尔哈齐财物和亲友随从，而且还将舒尔哈齐囚禁起来。
没有人知道舒尔哈齐如何度过最后的日子。
三年后，他在幽禁中去世。
努尔哈赤时期的这场动乱，对于后来清朝影响极大，以至于建立清朝时，就已经明确规定，无论是皇子、贝勒，都要居住在都城内，由皇帝赏赐宅院居住。
即便是搬迁，也要带着家眷，一同前往。
可是，想要执行这项政令并不容易。
皇太极推行这项政令后，便有皇族贝勒公开违抗。
舒尔哈齐的长子阿敏就是之一。
清朝皇族惯例，父亲有罪，子孙一般不受连坐。
舒尔哈齐虽然被囚，但阿敏依然得到重用，而且立下显赫战功，尤其在征讨朝鲜时，更是立下大功。
当时阿敏跟岳托一起出兵，在打完胜仗后，岳托想要班师回朝，而阿敏却跟岳托说，想要留在朝鲜，实际是掌握土地，进而自立为王。
当然，阿敏这个提议因为无人支持，最后只能放弃。
后来皇太极对他重重处罚。
此后，清朝还发生过一些皇族想要的事情，不过都被平定。
所以，清朝对此一直极为忌惮，在入关掌握大片土地后，也不愿给皇族分封土地，而是让皇族跟皇帝一起，都居住在北京城内，并沿为定制。
不过，清朝虽然没有为皇族分封土地，但是会把重要官职开放给皇族，并借此让皇族掌握实权，从而维护爱新觉的统治。
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“立帝王”一场幻梦:明朝大太监刘瑾的垮台经过
仪式完毕以后，皇帝设宴慰劳张永，、马永成陪坐。
待到刘瑾告退，张永向皇帝揭发刘瑾谋反，从袖子里拿出奏疏，列举十七件不法事。
已经有些醉意的皇帝问道：这个奴才果然负我？张永回应道：此事不可耽误事机，否则的话奴才，陛下也无处安身了。
马永成在一旁敲边鼓，支持张永。
皇帝终于下定决心，逮捕刘瑾。
当天夜间，刘瑾留宿在宫中内值班室，听到外面人声喧哗，喝问：谁！外面应声：皇上有旨。
刘瑾披着青色蟒衣出来，立即被士兵捆绑，押往东华门外的菜厂。
皇帝念于旧情，不想杀他，只是宣布：刘瑾前往凤阳闲住。
鉴于朝野盛传刘瑾贪赃枉法富可敌国，皇帝下令“籍没”—没收其全部财产。
刘瑾的家产令人震惊。
王世贞在他的著作中说，刘瑾有黄金1200万两，白银25958万两。
《宪章录》、《皇明通纪》沿用了这一说法。
《明史纪事本末》大概也是这种说法，具体为：金元宝24万锭（一锭50两），零碎黄金57800两；银元宝500万锭，零碎白银1583600两。
夏燮在《明通鉴》中对此作了考证，认为金银数字过于夸张，并不可：“恐当时传闻如此，未必真有此数。
”所以他采用比较含糊的说法：“金银累数百万。
”这还不包括无法计算的珍珠、玉器、文物、字画。
皇帝最为关注的不是这些财产，而是从他家里查抄的衮衣、玉带、甲仗、弓弩之类的违禁物品，特别是从不离手的扇子内暗藏两把锋利的匕首。
皇帝勃然大怒，想不到成天在他身边转悠的奴才，竟然挟带凶器，显然，不由得吐出三个字：“奴果反！”—这个奴才果然有反叛之心，下旨把刘瑾关进监狱。
一时间，舆论风起云涌。
以谢讷为首的六科给事中，以贺泰为首的十三道御史，联名揭发刘瑾十九条罪状，请求皇帝立即明正典刑。
皇帝批准了这一请求，命令三法司（刑部、大理寺、都察院）与会同有关部门官员，在午门外审讯刘瑾。
主持审讯的刑部尚书面对昔日的“立地皇帝”，紧张得不敢发声。
刘瑾气势汹汹地大声喊道：满朝公卿多出于我的门下，谁敢审问我？审问官们一个个都避开他的凶狠目光，噤若寒蝉。
此时，驸马都尉蔡震挺身而出：我是皇亲国戚，不出于你的门下，敢于审问你。
蔡震追问他为何私藏兵器？刘瑾辩解，为了保卫皇上。
蔡震追问，为何藏在自己家里？刘瑾无言以对。
以“反逆”罪定案后，皇帝下旨：不必覆奏，凌迟处死，三日后割其首级，并把审问笔录与处决图像，向全国公布。
刘瑾罪有应得，死有余辜，然而定为“反逆”罪，似乎有点牵强。
野史传闻，他竟有“”的图谋。
说得最为活灵活现的，是刘瑾与张綵的密谋。
有一天，刘瑾与他的亲信、吏部尚书张綵聊天，竟然地说：先前，谷大用、张永等人，担心遭到外廷大臣攻击，推我为首。
我以身徇天下，摧折大批正人君子，天下怨仇都集中于我，不知道今后下场如何？张綵屏退左右悄声对他说：如今皇上没有儿子，势必册立宗室子弟，如果是一个年长又贤能的人，公公必将受祸，不如援手拥立年幼的弱者，公公可保富贵无忧。
刘瑾表示赞赏。
过了几天，他突然变卦，对张綵说：不必拥立宗室子弟，我自立为帝。
张綵期期以为不可。
刘瑾大怒，拿起茶碗向张綵掷去，张綵不敢再劝阻。
刘瑾处死后，张綵作为同谋被捕入狱，却大喊冤枉：“，太祖太宗，可鉴其心。
”明眼人一看便知，此类“天知地知，你知我知”的事情，随着张綵死于狱中，已经死无对证，其可信度究竟如何是颇值得怀疑的。
主犯虽死，横行政坛五年的流毒，却难以消除。
皇帝朱厚照只想除掉一个“反逆”，并不想改弦更张。
张永也不想打击面过于扩大，以免使自己陷于难堪境地。
言官们纷纷上疏弹劾为刘瑾摇旗呐喊的文武大臣，张永拿了奏疏到左顺门，向言官打招呼说：刘瑾专权时，我辈都不敢讲话，何况文武两班官员！如今只追究刘瑾一人之罪，以后不要再写这样的奏疏了。
先前为虎作伥的佞臣，如内阁大学士焦芳、刘宇、曹元，户部尚书刘璣，兵部侍郎陈震等，不过是削职为民了事。
相对于张綵瘐死狱中之后，再“磔尸于市”（在街头对尸体），罪大恶极的焦芳父子竟然得以，反差极大，却不足为奇。
刘瑾倒下，张永取而代之，太监专权的局面没有改变。
《明通鉴》说得好：“瑾虽诛，而张永用事，政仍在内，魏斌、马永成等擅窃威柄，阁部仍敛手而已。
”正德朝的腐败政局并没有根本的变化。
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