每一场土地操盘的背后，都伸着一只无形的手
比如说，镇政府操盘的南龙湖越来越刚，新田打造的万亩洞林湖中规中矩，中建做一级整理的滨河价值释放最大化。
1 上周去了一趟洞林湖，感觉还不错。
有寺有水，有学校，有商业，有地铁，至少来看，当初被人遗忘的洞林湖，并没有烂尾。
这一点，至少应当感谢新田，至少证明用心做了。
14年第一次踏足洞林湖，那个时
【千问解读】
不同的土地操盘，片区价值将会走向完全不同的路。
比如说，镇政府操盘的南龙湖越来越刚，新田打造的万亩洞林湖中规中矩，中建做一级整理的滨河价值释放最大化。
1
上周去了一趟洞林湖，感觉还不错。
有寺有水，有学校，有商业，有地铁，至少来看，当初被人遗忘的洞林湖，并没有烂尾。
这一点，至少应当感谢新田，至少证明用心做了。
14年第一次踏足洞林湖，那个时候，整个片区都在拆迁，洞林寺周边也是刚刚起步，几乎没有一点配套，完全不能住，更不要说招商引资了。
新田是洞林湖最大的地主。
也是在14年前后，从06年就开始扎根于此的新田，也许是资金压力，也许是市场压力，终于扛不住了，终于找来了两个帮手——碧桂园和恒大。
果然，作为土地操盘的老手，碧桂园、恒大的到来，让洞林湖的开发如虎添翼。
两大行业巨头一顿操作猛如虎，三方通过土地互相持有、项目风险共担，大片的土地打包出售，郑州碧桂园、恒大山水城横空出世，凭借低廉的价格、强劲的品牌、错位发展，三家楼盘都卖的出奇的好。
缓过神的新田，腰杆终于直了起来，做自持商业，做甲壳虫公寓，引进首创奥特莱斯，引进地铁6号线，尤其是公寓的引进，放在以前简直就是不可想象的事情。
经历了单打独斗的第一阶段、三家抱团的第二阶段，洞林湖的发展终于进入了第三个阶段：
地块分割、小幅出让、引入外资。
福晟进来了，打造南山府坡地洋房；万科进来了，要在地铁上做TOD；紧紧跟随的，还有远洋、东原等等房企。
当新田在洞林湖走过底13个年头，可以非常明显的看出来，新田的操盘模式越来越成熟，对于土地价值的溢价越来越重视。
可以预见的是，洞林湖的未来会更加热闹，土地价值会得到进一步的释放。
跟新田操盘洞林湖类似，信和也在中牟做理想国项目，都是万亩大盘，低价都非常低廉，都是大配套先行，都是同步销售稳定现金流。
2
同样做一级土地整理，相比于洞林湖，滨河国际新城的操盘模式就显得非常成熟，非常先进，更容易充分释放片区价值。
滨河国际新城的价值，是突然蹿涨。
从15年只有数千的楼面价，到16年8月高达1万的地王，蹿升速度非常快。
明显看出来，作为滨河的一级土地整理，中建的整合能力还是非常强劲的。
其实最开始中建对于也是单打独斗，当时的土地全部无偿整理，资金投入超过百亿元，片区楼盘也只有中建观湖国际。
直到后来，随着2016年行情的暴涨，片区价值迅速上涨，当时仅有10平方公里的滨河国际新城，竟然聚集了数十家的房企，扎堆密度非常高。
追寻原因，就是因为滨河国际新城的规划非常高端，而且全部都是分割方正的净地，也是郑州为数不多的真正走招拍挂的片区。
最终，这些因素成就了滨河。
中建做一级土地整理的最大优势在于，自己作为土地所有者，手握数十块有优质土地，前期已经投入了巨大的成本，土地都非常优质，肯定会将每一块土地的价值释放最大化，这样的话，才能够填平之前将近百亿的投入，才能进一步做片区的配套。
企业都是盈利，这一点无可厚非。
但是最关键的问题在于，市场行情绑架了滨河，行情好的时候地价暴涨，赚的盆满钵满，一旦行情下行，地价必然大打折扣。
于是，虽然滨河热度没有消减，但是这里的地价却在不断下降，从1万多年的楼面价，到现在8000多的楼面价，片区的溢价能力在不断下降。
净地出让、小块分割，如法炮制的模式，出现在双湖科技城，出现在北龙湖，在这些片区，土地溢价都得到了最大程度的释放。
3
政府操盘土地，最典型的案例来自于南龙湖。
南龙湖的没落有目共睹，每每想起不禁扼腕叹息，多好的风水宝地呀，没成想，市场的吃相却相当难看，从别墅到洋房到高层，片区价值不断下探，最后的结果是两败俱伤。
当初冲着高端别墅去的终极置业，别墅业主肠子都悔青了；当初冲着品质高层的刚需购房者，最后却是严重的堵车、糟糕的环境；再后来，郑州的钢铁厂搬到了南龙湖，华南城搬到了南龙湖，华商汇搬到了南龙湖，华夏幸福也圈了十几平方公里。
南龙湖，已经在根上坏了。
作为镇政府操盘的片区，当初的急功近利，根本没有对片区进行预期规划，更不会进行长远打算，只是不断卖地，只是想挣快钱，干一票走人，什么片区价值，什么长远规划，都抵不过当下实打实的现金钞票。
最后，扎堆南龙湖的，全是低端产业，全是刚需客户，依旧聚集着大片的拆迁用地。
说实话，就在剩余的犄角旮旯里，想要做出优质项目，想要释放片区价值，太难了。
虽然南龙湖拍出了7000楼面价的5大地王，虽然越秀刚刚拍出接近5000的楼面价，虽然正荣、远洋的外来房企不断进驻，但是很明显，南龙湖的颓势已经不可挽回了。
这一点，从刚开始的土地操盘模式上已经注定。
4
几乎所有的操盘模式，都可以在南京得到最好的印证。
我们以南京为例。
南京这座城市，号称能套牢开发商的城市。
在这座城市的国土局里，操控着数十家前来竞拍的房企，最吊诡的现象是，就在2018年，当很多城市都出现流拍的时候，南京主城区的流拍却非常少，不仅没有大规模的土地流拍，而且南京的土拍时常依旧非常稳健。
举个例子，在一场土拍中，起拍价1万5，最高限价2万1，最后的成交价是多少？1万76，刚刚好就是起拍价和最高价的中间数。
有人总结了南京的操盘模式：
（1）不疯狂、不火爆、不刺激，舆论情绪稳定；
（2）低于周边二手房，避免面粉比面包贵；
（3）同时让土拍价格起到稳定房价预期的效果；
（4）但又不能让土地贬值，要达到最大程度利益。
在全国一阵流拍的大环境下，南京却热闹又不失礼貌的降温，对上对下都有交代，皆大欢喜。
虽然优质地块拿了出来，开发商都在争抢，加价幅度都不大，但是很诡异的是，最后的土拍价格不高不低，而且溢价能够保持在非常稳定的段位。
很明显，每一场土拍的背后，都有一只无形的手在操控，看似激烈，但是地价降了，市场余温还在，没有彻底凉凉。
这样的水平，真高。
不仅如此，南京主城之外20公里开外的片区，呈放射状的片区中，片区打造模式非常先进。
先通地铁，同时让地铁公司入股，把片区配套做足，最后，拍出来的地价非常高，完全不是远郊地价，几乎跟主城地价相差无几。
5
归根结底，土地才是市场的源头。
不管是放大概念，还是市场红利，全部都是建立在土地红利的基础上。
只有做足了片区溢价，让每一块土地都得到最大程度的释放，才能保证片区价值的持续推动。
跟政府推动的南龙湖日薄西山相对应，天津泰达操盘的泰达开发区，却成为滨海新区硕果仅存的高溢价片区；中建操盘的滨河虽然起伏不定，但是整体市场价值仍在，比起泛海打造的武汉商务区、南山打造的即墨岭海片区，强多了；至少肉眼看得见的是，新田操盘的洞林湖、信和操盘的理想国，状态都在，未来可期。
蒙古统第一次世界大战争是如何拉开序幕的是怎么回事？第一场战役是从哪里开始的
(一)蒙古灭西夏 1.西夏的衰落 西夏第四代崇宗嵬名乾顺和第五代皇帝仁宗嵬名仁孝统治时期，顺应历史发展潮流，对西夏社会中存在的种种弊端与矛盾，进行卓有成效的改革与调整，从而使西夏社会呈现出一派政治开明、经济发展、文化繁荣的新局面。
在乾顺、仁孝二帝长达一百余年的统治后，西夏开始进入衰落时期。
夏乾祐二十四年九月二十日，仁宗仁孝卒，其长子纯祐嗣立，时年17岁，是为桓宗，皇后被尊为皇，翌年改元天庆。
桓宗纯祐是西夏历史上“能循旧章”的“善守”之君，在他统治时期，竭力奉行对内安国养民、对外附金和宋之策，致使西夏“四郊鲜兵革之患，国无水旱之虞”，但此时的西夏已由盛转衰，“夏业中衰，于是乎始”。
而漠北蒙古的兴起，正在打破西夏、金、宋的割据均势，蒙古的强大已严重威胁到西夏的安全。
此时，西夏国内统治阶级之间的矛盾加剧。
西夏天庆三年十二月，仁孝弟越王仁友卒，仁友在挫败任得敬分国斗争中功绩卓著，因此，其子安全上表请表彰其父之功，并让他承袭王爵，遭纯祐拒绝，并将他降为镇夷郡王。
安全因此怀恨在心，伺机。
天庆十三年一月，镇夷郡王安全在罗太后的支持下，废其主纯祐自立为帝，改元应天。
三月，纯祐死于废所。
西夏皇位更替的频繁，以及统治者外交政策的改变，由附金和宋转为附蒙侵金，削弱了夏国的力量，因此，在纯祐、安全执政期间，西夏逐渐走向衰亡的历史发展趋势已初见端倪，且每况愈下，终因国力衰弱被蒙古灭亡。
2.西夏的灭亡 12世纪中期以后，西夏由于政治腐败，国势日渐衰落。
西夏北与克烈、乃蛮接界，早有往来，又先后接纳王罕之叔古儿罕、王罕和王罕之子亦剌合·桑昆等人，这些均成为进攻西夏的借口。
成吉思汗进攻的主要目标是，但尚有顾虑，一是对金朝力量尚未摸底，不敢贸然行动;二是有西顾之忧，怕一旦进攻金朝，从而促使金朝与西夏联手，形成掎角夹攻之势，对蒙古不利。
所以力量较为薄弱的西夏成为首要攻击的目标。
早在嘉泰五年，铁木真灭乃蛮与蔑儿乞部后，率军第一次侵入西夏，破边境城堡力吉里寨，又攻乞邻古撒城，途经落思城，破城后大肆洗劫，掠夺驼、羊、马及其他战利品。
蒙古首次侵夏，通过探其虚实，为以后经略谋划南霸天下，拉开持续征战的序幕。
开禧三年秋，成吉思汗以西夏不纳贡与“安全废主自立”为借口，率领蒙古第二次进攻西夏，进攻目标直指西夏北方要塞兀剌海城。
攻破该城后，大肆侵掠。
西夏集右厢诸路兵抵抗，蒙古见西夏力量尚盛，加之蒙古军兵疲粮匮，便于应天三年春班师回国。
南宋嘉定二年秋，成吉思汗发兵第三次进攻西夏。
蒙古大军先举兵出黑水城北，由兀剌海西关口进入河西。
夏军五万在兀剌海城外围抵抗，最终城破。
蒙古军击败西夏军后，西夏都城兴庆府，迫使夏襄宗李安全献女请和，每年向蒙古纳贡称臣。
西夏臣服蒙古后，蒙古则利用西夏夹攻金朝。
西夏役属蒙古后，“征发日多，不堪奔命，礼意渐疏”，与蒙古关系疏远。
嘉定十年，成吉思汗亲率大军开始第一次西征，要求西夏出兵随征，遭拒绝后，蒙古再次发兵攻西夏，直抵中兴府城下，太子嵬名德任留在都城率兵防守，夏神宗李遵顼“出走西凉”避战。
西夏无力抵抗，只得再次向蒙古请降。
蒙古因要专事西征，暂时放下西夏。
此后，西夏附蒙，连年攻掠金国城寨，屡为金败。
嘉定十六年，夏遣十万军助攻金凤翔府，不能取胜，于是率军退回，蒙古遣使问罪，夏神宗惧，让位于次子德旺，是为夏献宗。
献宗改变策略，与金和好，结盟抗蒙。
嘉定十七年夏，夏金和议成，双方称“兄弟之国”，但为时已晚。
成吉思汗密令木华黎之子孛鲁征讨西夏。
孛鲁攻破银州后，杀夏军数万，掠羊驼数十万。
南宋宝庆元年，成吉思汗从西域返回后，第二年亲征西夏，蒙古军一路攻城掠地，屠杀军民无数，围困中兴府。
宝庆三年七月，成吉思汗病故于六盘山南的清水县，临死前遗言秘不发丧，待西夏国主献城投降后，尽杀西夏国主臣民。
蒙古围中兴府半年，城中粮尽。
一个月后，西夏国主王投降，旋被杀。
西夏立国196年，传十帝，至此灭亡。
(二)蒙古灭金朝 南宋开禧二年，成吉思汗即位后，始议伐金，但金毕竟曾是蒙古的，所以未敢轻动。
宋宝庆三年，蒙古灭西夏后，解除了其灭亡金朝的西顾之忧。
经过1205—1209年三次征西夏的胜利，成吉思汗有了经验与信心，于是就在1210年遣大将遮别袭杀构筑乌沙堡的金军。
这是成吉思汗第一次伐金，也是一次试探性的进攻。
嘉定四年，成吉思汗在客鲁连河畔举行伐金誓师大会，公开宣布要讨伐金国，而金派西北路招讨使粘合打前来乞和的软弱行为更助长了成吉思汗伐金的气势。
1211—1214年，蒙古讨伐金国的战争主要以消耗金军有生力量、掠取财富、招降纳叛为主，到嘉定七年，金河北郡县大部丧失，金宣宗逃往汴京，史称“贞祐南渡”。
蒙古以金宣宗南迁为借口，又派军围金中都，并在嘉定八年五月，攻占中都。
嘉定九年，蒙古军一度攻抵汴京西郊。
次年八月，成吉思汗以木华黎为太师封国王，专事经略中原。
嘉定十六年木华黎死后，至成吉思汗去世，金蒙战事一直处于拉锯胶着状态。
绍定二年，窝阔台继汗位后，又开始伐金。
绍定三年，窝阔台率军亲征，两年后，从白坡渡河，接连获胜，很快包围汴京，金坚持不降。
蒙古遣使与宋议定，夹攻金国，灭金后，以河南地归宋。
金天兴元年，由汴京逃往归德，金将崔立以汴京降，蒙古军掳金太后、皇后及大臣等五百余人北返。
金哀宗又奔蔡州，宋遣荆襄都督等会师蒙古。
金天兴三年正月初九日，金哀宗传位于宗室，初十日，宋军先破蔡州南门，蒙古军继入，金哀宗自缢，完颜承麟为乱兵所杀，金亡。
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晋国使者郤克被齐顷公母亲嘲笑，导致了两国一场大战
结果却发生了一件怪事，使晋景公的联齐抗楚之策毁于一旦。
郤克是个跛脚，到达齐国后，鲁国的季孙行父﹑卫国的孙良夫﹑曹国的公子也出使齐国。
季孙行父是个秃头，孙良夫是个独眼龙，曹国公子是个驼背。
是个大孝子，其母萧同叔子整日住在宫中，生活异常单调乏味。
齐顷公得知这四国的使者都有缺陷后，兴奋不已。
便派了和这四人有同样缺陷的四个仆从去迎接。
同时将自己的母后接到迎宾大厅，让坐在帘子后，看这滑稽的场面。
当这四对有缺陷的人进来时，萧同叔子和大厅群臣禁不住大笑。
郤克大为愤怒，认为自己受了侮辱，遂返回晋国，要求晋景公发兵讨伐齐国。
晋景公曰：“子之怨，安足以烦国!”郤克未完成君命，为报私愤，成为晋齐鞍之战的一个导因。
公元前589年春，齐国派兵攻打鲁国北部边境龙邑(山东泰安西)。
齐顷公宠臣卢蒲就魁在攻城时被龙邑人逮捕囚禁。
齐顷公要求释放，龙邑人把卢蒲就魁杀死，将尸体放在城墙上。
顷公愤怒，亲自击鼓，驱兵攻城。
三天后，占领龙邑。
又率军南下至巢丘(山东聊城东北)，准备攻打卫国。
卫穆公派孙良夫﹑石稷﹑宁相﹑向禽御敌。
在新筑(河北省魏县南部回隆镇一带)遭遇齐军。
幸好新筑大夫仲叔于奚领兵来救，卫军才免于。
卫国孙良夫﹑鲁国臧宣叔向晋国求援，来投奔郤克，晋景公派七百乘战车给郤克，郤克要求八百乘战车，景公应诺。
于是郤克率中军，士夔率上军，栾书率下军，韩厥任司马，总兵力六万，前往救援鲁﹑卫两国。
晋﹑鲁﹑卫联军在莘地(山东莘县)追上齐军，齐军后退。
6月16日，联军追击齐军至靡笄山下(济南西)，齐顷公请战曰：“子以君师，辱于敝邑，不腆敝赋，诘朝请见。
郤克曰：“晋与鲁、卫，兄弟也。
来告曰：‘大国朝夕释憾于敝邑之地。
寡君不忍，使群臣请于大国，无令舆师淹于君地。
能进不能退，君无所辱命。
’齐顷公曰：“大夫之许，寡人之愿也;若其不许，亦将见也。
”齐将高固扔石头攻击晋军，将战俘载到车上回到营中说：“欲勇者贾余馀勇。
” 次日，齐﹑晋两军在鞍(济南西南米箕山西北)交战。
齐国，邴夏为齐顷公驾车，逢丑父为车右。
晋国，解张为郤克驾车，郑丘缓为车右。
齐顷公曰：“余姑翦灭此而朝食”(等我消灭这些人后再吃早饭)，马不披甲，冲向晋军。
郤克中箭，继续击鼓，说，我受伤了!解张说，忍痛向前冲，刚交战时，我也中了箭，左边的车轮都染成了红色，我折断剪枝继续前进。
因为军队的前进和后退都要听从我们的鼓声和旗子，所以我们不能因伤痛而败坏国君的大事。
“擐甲执兵，固即死也。
病未及死，吾子勉之!”郤克受到鼓励，咬紧牙关，左手握住马缰绳，右手拿着鼓槌猛烈击鼓，军队跟着鼓声冲锋前进，齐军溃败。
晋军绕着华不注山追击齐军三圈。
晋司马韩厥驾着战车追击齐顷公。
邴夏驾车载着顷公逃跑，车上的弓箭手将韩厥车左和车右的人全射死。
韩厥弯下身挪放尸体时，车右的逢丑父让顷公脱下锦袍绣甲，自己穿上，君臣互换位置。
结果此时战车被树枝绊住，逢丑父之前因手臂被蛇咬伤而无法推车前进，而被韩厥追上，截住齐顷公的战车，韩厥误认逢丑父就是齐顷公。
逢丑父让齐顷公下车到华泉取水，顷公乘机逃走。
韩厥带着假齐顷公去见郤克，郤克大怒，要杀逢丑父，逢丑父曰：“自今无有代其君任患者，有一于此，将为戮乎!”郤克说，若杀死一个用自己生命来救活国君的人，不吉利。
于是就释放了逢丑父。
梦龙诗曰： 绕山戈甲密如林，绣甲君王险被擒。
千尺华泉源不竭，不如丑父计谋深。
晋﹑鲁联军的另一支人马，从丘舆(山东费县)进攻齐都临淄，打到了马陉(山东益都县西南)。
齐顷公便派大夫国佐带着玉磬向晋国求和，并承诺将一些土地送给晋国。
结果郤克不同意，要求将萧同叔子作为人质，才能取信于晋国。
齐大夫国佐说：“萧同叔子是顷公的母亲，从对等关系上来讲，也算是晋景公的母亲，用国君的母亲做人质，就是以不孝来号令诸侯。
四王之王也，树德而济同欲焉.……吾子惠徼齐国之福，不泯其社稷，使继旧好，唯是先君之敝器、土地不敢爱。
子又不许，请收合馀烬，。
敝邑之幸，亦云从也。
况其不幸，敢不唯命是听。
”在鲁﹑卫两国的劝说下，郤克答应了齐国的求和条件。
七月，晋﹑齐两国在袁娄(临淄西)结盟，齐国归还了侵夺鲁国的汶阳之地。
齐﹑晋鞍之战的根本原因是，公元前591年，齐顷公和晋景公在缯(山东阳谷县)结盟，两年后，齐国背盟结楚。
在这之前，晋景公曾派郤克出使齐国，主要是想通过游说的外交方针和齐国结盟以抵抗强楚。
结果事与愿违，郤克在齐国遭遇了戏剧性的侮辱。
而郤克却不能以小忍而为大谋，云：“行己有耻,使于四方，不辱君命，可谓士矣。
”郤克怒而回国，使齐顷公也开始惧怕晋国会因此而报复，才在时机成熟后背晋结楚。
晋国在鞍战后的发展中为抵御强大的势力，在内政外交上做出了一系列努力。
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