烂尾楼集中退款，全国首例来了
【千问解读】
停工两年后，江苏南京珠江四季悦城的业主们，可以退房、退首付款了。
位于江苏省南京市江宁经济技术开发区（以下简称江宁开发区）的珠江四季悦城，合同交房日期为今年6月份，但是该项目已经停工两年，无法按时交房，购房者无奈成为烂尾楼业主。
自2023年起，在人民网领导留言板上，就有多位网友反映，珠江四季悦城本应在今年6月交房，但项目长时间停工，交房遥遥无期，欲申请退房退款。
今年6月，有业主在留言板上发表协助我退房的留言，表示和开发商协商退房被拒绝，自己14万元的首付还是东拼西凑来的，恳请政府出面帮帮我。
南京市江宁开发区答复称，已经组织开发商会谈协商，督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。
最终的协商结果是，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。
对于该名留言的网友，南京市江宁开发区表示，已与开发商沟通协商，建议其退还首付款。
据悉，这是全国第一例住宅项目停工后，由官方协调集中退房、退首付款的案例。
在业内人士看来，虽然不能退还利息，但对于焦急的业主来说，能够退回房款已经难能可贵，也给其他地方类似情况提供了可供实践的参考。
已有33户签订退房协议公开资料显示，珠江四季悦城综合体项目由南京鼎瑞置业开发，该项目包含G96、G97、G98、G104、G105共计5个地块。
据悉，南京鼎瑞置业由南京空港新城城市开发建设有限公司占股49%，南京珠江景明企业管理咨询有限公司占股51%，其中后者股权穿透后为珠江投资。
2021年珠江投资首入南京房地产市场，计划投资100亿元建设空港新城商业中心、研发办公、宜居住宅及相关配套设施，将其打造成南京空港新城首个大型城市综合体。
当时，凭借庞大的投资规模及规划体量，成为市场焦点。
其中，两宗住宅用地G98（悦鸣嘉苑）和G104（鼎瑞嘉苑）于2021年、2022年陆续开盘。
其中， G98（悦鸣嘉苑）共规划9栋楼，2021年7月首次开盘，原定于2023年6月底交付；G104（鼎瑞嘉苑）地块于2022年4月开盘，约定2024年6月交付。
公开信息显示，由于该项目总承包商苏中建设集团受恒大拖累陷入经营困局，又与珠江投资之间发生纠纷，自2022年7月起停工两年有余。
其间，该项目也曾启动新的总包招标，推动项目复工，但最终未能落实。
于是，从去年开始，就有业主反映该项目长时间停工，交房遥遥无期，欲申请退房退款。
今年7月中旬，在回应业主关于退房的需求时，南京市江宁开发区多次组织开发商会谈协商，计划启用监管账户资金启动退房，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。
7月29日，据新京报等媒体报道，南京市江宁区房产局回应称：鼎瑞嘉苑，推广名珠江四季悦城，由南京鼎瑞置业有限公司开发建设，2022年4月开盘，合计认购销售42户，监管账户共计5067万。
由于总包单位停工造成小区未交付问题，经区房产局和属地介入协调，计划启用监管账户资金启动退房，截至7月29日，已有33户与开发商签订了退房协议，剩余9户正与开发公司协调中。
从楼盘停工到明确可以退房退款，珠江四季悦城主张退房退款的业主，终于迎来曙光。
楼是盖起来了，但是没建完，已经停工了，交付不了，售楼处都撤了。
在珠江四季悦城附近从业的一位房产中介告诉中国新闻周刊，现在政府出面解决这个事情，让开发商给买房的人全额退房退款，对业主来说也是一件好事，如果房子拿不到，钱又退不了，这是一件多么伤心的事情。
易居研究院研究总监严跃进认为，购置烂尾楼后续要求退房退首付，其实过去也有，但都是建立在个人协商的基础之上。
此次南京的案例之所以可以认为是首例，是因为这是最近两年保交楼过程中，政府部门积极推动协调下首个集中退房、退首付款的案例。
值得注意的是，据南京市江宁开发区的答复，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿。
在业内人士看来， 虽然只是退首付款，并没有相应利息，但对于业主来说，能够退回房款已经难能可贵。
同时，该案例也为全国层面处理难以保交楼的停工楼盘提供了一个可供实践的参考。
有业内人士表示，这一方式对前期去化欠佳且后续无法继续建设交付的项目来讲，不失为一种借鉴和启发。
能否复制推广？买了商品房，开发商却迟迟无法交房，甚至一些项目长期停工。
这种情况下，希望开发商退房退款，是不少购房者的愿望。
但是，因为种种原因，遭遇烂尾项目的购房者真正能够退房退款的并不多见。
2022年7月，中央政治局会议首次提出保交楼、稳民生。
今年5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议提出继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。
保交房，成为当下筑稳房地产市场的重要任务。
因此，南京珠江四季悦城退房退款的案例引发了广泛关注。
那么，南京这一案例，可以复制推广吗？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向中国新闻周刊表示，南京珠江四季悦城的案例有一定特殊性，即预售资金监管账户有余额，这是退房、退首付款的前提条件。
他说，2022年之后，政府强化了预售资金监管，本案就属于此。
因此，也有了可以退房、退首付款的可能。
在他看来，新一轮保交房，多样化保障业主权益，除了积极夯实开发商保交房主体责任，推动项目复工复产，竣工交付外，退房和退首付也是一种选择。
他说，特别是项目销售较少，剩余未销售规模大，但货值难以去化，在穷尽了所有手段以后，开发商既无法追加资金，售卖资产，也无法追回被挪用的资金。
那么，对于这类项目，退房并置换到周边或区域内其他交付有保障的项目，或者像南京珠江四季悦城一样退房和退首付，不失为一种选择。
这些都是对保交房工作推进、多渠道解决烂尾楼、保障小业主权益的多渠道解决方案的探索，具有广泛的适用性。
李宇嘉说，对于那些以自住为购房目的的业主，还可以在政府协调下选择退房后置换到周边项目。
严跃进认为，此类操作建立在几个基础之上：一是，楼盘交付遥遥无期，且即便注入资金，可能交付的难度也很高；二是，相关房企的预售资金监管账户内有可供退款的资金，也即有钱可退；三是，房价下降，购房者退款后可以认购其他住房。
他对中国新闻周刊表示，此类模式具有创新性，但是后续是否要通过此类方式推进，可能还得看房企的资金状况，若是保交房能够顺利推进，那么一般也不支持此类退房操作，尤其是此类退房涉及银行贷款等问题，要协调起来是比较困难的。
严跃进认为，此类做法的启示是，对于一些交付有困难的，地方政府要及时关注和进行问题梳理，积极推进问题的解决。
他说，此类房屋问题的解决，其实也是盘活存量住房和优化增量住房的重要举措，对于后续烂尾楼或在建项目的盘活也有启发。
同时，此类项目若是全部退房后，其实是有助于和各地现在提及的以购代建的模式进行结合，即地方政府收购后用作保障房项目。
在业内人士看来，此类做法的关键在于监管账户内存在可供退款的资金。
北京金诉律师事务所主任王玉臣提到，目前，不少烂尾楼项目已经停工多年，监管账户内的预售房款早已不翼而飞。
这也就意味着，无论是政府协调还是购房人打官司，只要开发商的账户上没有足够的资金，最终想要退回房款都存在很大的困难。
亿翰智库研究总监于小雨认为，集体退房的处理方式适合项目去化较少的楼盘，监管资金无法覆盖到项目的交付，前期买的人不多，能够覆盖退房款，从监管资金覆盖退房款和建设资金比较而言，选择了更容易实现的方式。
李宇嘉提到，对于在此之前的项目，如果预售资金被挪用，且无法追回，销售比较少，可以采取退房置换到其他项目的措施。
同时，对该项目启动破产清算，并将清算资金优先保障被置换项目。
在李宇嘉看来，不管是落实资金推进复工和交付，还是退房置换到其他项目，抑或退房和退首付，都必须强化地方政府的属地责任、开发商的主体责任以及金融机构的支持责任。
只有三方共同努力，才能确保业主的权益得到有效保障。
元朝假期比唐宋缩减一半是怎么回事？明清长假都集中在冬季
虽然只是晚去了两三个小时，但对日理万机的宰相以及排着队等待跟宰相汇报的百官来说，影响颇大。
的女婿庞元英写过一本《文昌杂录》，说有一年冬至，按例放假七天，宰相一连七天都是到了天明才上班。
当时已经身居最高财政长官三司使的，觉此旧习实在影响政务效率，便给进言说：“每节假七日，废事颇多，请令后只给假五日。
” 觉得有道理，表示同意，一些节假从七天缩为五天，就是从这里开始的。
包拯公心一片，自己也十分勤政，不然在后来的民间戏文中也不会被美化为“日断阳，夜断阴”，忙得连轴转。
不过，由于假日较多，都市文化发达，休闲之风日盛，整个宋代官员特别是京官的“优游”之风，却是难以扭转的，即使是在失去了半壁江山、士大夫满腔亡国之恨的，官员散漫之风依旧。
明初杨士奇等人编有一本《历代名臣奏议》，其中不乏南宋官员描述当时百官“尽其官不履其职”的散漫情况。
南宋初年，以直谏不讳知名的侍御史王十朋上了一道奏折，说如今边疆不稳，正是我们君臣兴国立业之时，但朝廷仍然遵循以往的休息惯例，“假故稍多，有妨机务”，所以恳请圣上您天不亮就坐朝，天黑了再休息，节日放假的时候也最好在便殿里坐一坐，接见一下官员，早来晚来都行，只要来。
这样政令可以“即时施行”，能够“事务不废，共致中兴”。
假多、效率低下是全体官员的事，但王十朋很清楚问题的关键，皇帝勤快了下面人自然不会懒，所以建议首先改变习惯的是皇帝。
当时还有个叫罗愿的地方官，话也很直，听闻朝廷要增设节假期，便上书说，陛下已经当了十七年皇帝，虽然勤勉有志，但功业未成，原因是“日力多有所弃也”，时间没有用足，查看官员的打卡记录，“一月之中，休暇多者殆居其半，少者亦十余日”，这种状态怎么会出活儿?如果再增设节日，“奉虚名而妨实事”，实在是挥霍祖宗的基业，正所谓始于忧勤终于逸乐，等天下富足太平了再休暇也不迟。
这两位官员谏言的对象是赵昚[shèn]，是个能听进话的君主，其在位期间平反冤案，起用主战派人士，锐意打回开封，在内政上整顿吏治，裁汰冗官，百姓生活相对富足，史称“乾淳之治”。
但随着局势稳定，南宋大部分时间，官僚们又照搬起汴州的旧习，日子过得颇为宽裕。
就休假而言，这是古代公务员们的最后一段幸福时光，因为从开始节假锐减，优游之风也被荡然扫除，明清两代，假期也少了很多。
假期比唐宋缩减一半 公元1264年是对极其重要的一年，经过四五年征战，他终于击败了另一名汗位的竞争者，自己的弟弟阿里不哥。
此时，南宋政权已经岌岌可危，还在勉强享受在临安的最后十几年光景。
解决了内患的忽必烈，开始从容谋划新秩序，其中，说大不大说小不小的一项，就是官员休假制度。
这年八月，忽必烈颁布了一道规定：京府州县官员，每天必须“参议词讼，理会公事”，但“若遇天寿、冬至，各给假贰日;元正、寒食，各叁日;七月十五日、十月一日、立春、重午、立秋、重九、每旬，各给假壹日”。
忽必烈是接受汉文化的，灭亡后，元朝保留了宋朝的机构和全部行政官员，也沿袭了唐宋“十日一休沐”的旬假制度，不过，节假骤减。
从这道规定中可以看出，天寿是皇帝生日，其余节假则是传统节日，假期加起来共16天，加上旬假36天，元代初年的全年公休假期只有52天，比宋朝少了一半还多，并且“公务急速，不在此限”，遇上急事就不能放假了。
这条规定还涉及官员病假，如果在外地出差病倒，要通知当地政府验治，病好了之后还要带着病历本回来。
八年之后，也许是病假已经成为被官员用作偷懒的借口，朝廷又规定，凡官员请病假的，只要病休超过一百天就停发俸禄，而自停发之日起，无论官员身体状况如何，限十二个月内必须归队。
假少了，病假也不好请，官员们难免有意见。
到了1277年，根据中书省的建议，忽必烈又颁令将旬假每月三天改为五天，每月初一、初八、十五、二十三和乙亥日休息，接近了五日一休沐的频次。
值得一提的是，元政权在草创时期是没有丁忧制度的，后来对于大量官员父母去世丁忧的传统，给予默认，汉族官员丁忧者可以向朝廷请假，给假后方可离开。
至元二十八年(1291年)，政府对丧假做了正式规定，“祖父母、父母丧假限三十日，迁葬祖父母、父母假限二十日”，并且，官吏如果犯了事，如果正赶上父母身故，可先丁忧，之后再追责。
到了后来，一些汉化较深的少数民族官员也开始丁忧。
为了保护本民族的文化习俗，到了元代中期，元政府还专门规定蒙古、色目人不能仿效汉族丁忧。
明清长假都集中在冬季 的假期比元朝进一步减少。
太祖整顿官吏用典之重令人瞠目结舌，洪武四大案几乎杀了全国四分之三的官员，他对官员的休假也是极为苛刻的。
洪武六年(1373年)，朱元璋让人“休沐假日”，考察前代做法的结果是决定百官“每月五日给假”，不是每月给五天假，而是每月五号放一天假，全年只有十二天。
与这些假期相匹配的考核也很严格，当时的地方官衙“侵晨署事，日入方散”，官员们不仅披星戴月上下班，署衙中的典吏兵卒，也要在出勤簿上上班“画卯”，下班“画酉”。
节假方面，明代大部分传统节日的休假都被取消，只剩下冬至、元旦(正月初一)、三节有假，冬至放假三天，元旦放假五天，元宵节则从正月十一开始放假十天。
在执政期间，这位喜欢各式休闲活动的皇帝较为体恤下属，曾经多次延长冬至和元宵节的假期，比如宣德四年元宵节，“特赐百官节假，自正月初一日至二十日，饮酒为乐”，把元旦和元宵搁一起放假二十天，在宣德九年，更是将元宵假延长到近一个月。
不过，这些延长的节假多为京官才能享受到。
在冬季的长休，到了演变为冬至、元旦、元宵三个节假正式打通的封印长休制度，官员把大印封存起来各回各家，一下休息一个月。
官方的封印时间，一般是在年末的腊月十九至二十二，开印时间是正月十九至二十二，具体时间，由掌管天象历法的钦天监选出吉日颁布天下。
所以，明清两朝，官员们在岁末年初都较为轻松，不过的长假后来滋生了不少社会问题，一些地痞恶霸趁着“政府空白期”为非作歹，让地方官在休假和加班之间颇为纠结。
到了清末，随着西方传教士的进入，“礼拜天”一词开始流行。
而西方人在中国所办学校中实行的星期日休息制，后来扩展到整个社会，在辛亥革命后进一步形成定式，沿袭至今。
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